500美元就能投资美国房地产？不得不知的REIT房产投资知识
纽约市建筑群
如果你在美国的大城市（比如纽约、旧金山、波士顿)学习生活过，你肯定会对这些大城市的高房租、高房价有所了解。研究生毕业生工资十万美元，三万交了税，两万交了房租，剩下用来吃吃喝喝都不够花。每个留学生可能都会动过这么一个念想，要是能买得起房子就好了，每年的两万房租就可以省下来了。其实在美国大城市买房的成本也是挺高的，比如在纽约，律师费、贷款手续费、申请费、房产税、物业费、甚至是给门卫的年末小费，叠加在一起也是一笔不小的数字。身边也有朋友觉得买房会限制了自己的人身自由和职业选择自由，选择长期租房。但同时心痒痒地想要投资美国房市（受中国买房文化的影响😂），寻求资产长期保值甚至增值。
但房地产投资一般入门门槛很高，需要不菲的启动资金，不是所有人都有这种条件和资本。如果有人告诉你500美元就能投资美国房地产你会信吗？纽约生存清单今天来给大家科普下普通人也能玩得起的房地产投资：REIT，帮助我们的读者朋友中对投资理财感兴趣的小伙伴拓宽视野、增添新的投资渠道！
REITs（Real Estate Investment Trusts）房地产投资信托基金，是一种通过发行股份或者收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按高额比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过证券化手段将不可分割的大额不动产变为小额的不动产基金，当你还买不起房产时，可通过投资基金共享不动产成长的收益。
REITs作为兼具金融和不动产的属性，同现有的金融资产关联性较低。具有流动性好、独立性强、风险性低、分红收益高等特点。关于REITs的收益率，下面两个图可以充分说明它值得作为我们的投资组合里的一类资产。
过去25年有15年 FTSE Nareit Equity REITS Index 跑赢标普500指数，年化复合收益率10.9%， 每年分红率为4.0%， 一般投资顾问会推荐5%-15%持仓比例
过去1-40年不同时间段内 FTSE Nareit Equity REITS Index 和Russell各类股市指数年化复合收益对比图
REIT是怎么运作的
简单地讲就有一群散户凑钱组团开了个公司投资房地产，房产的租金或者最后卖掉时的增值收益大家按比例平分。具体到美国的REITs，税务局有以下规定：
REIT公司每年收入至少90%要通过分红形式还给投资者 （这也是为什么REIT公司的分红率一般都高于High dividend stock）
公司总资产的至少75%需要投资于房地产或者现金
公司至少75%的收益必须来自投资房地产的收益，比如租金、房贷利息、房产销售收入
公司成立一年后至少要有100个股东
过去半年不能有少数股东（五个及以下）累积持股比例超过50% （和4类似，确保公司决策不被少数股东控制）
有人会问REITs公司限制这么多, 还不如注册成其他公司形式呢，比如LLC。REITs公司的最大优点就是不用交企业税（coorporate tax），这样公司的收入能无损地再投资到房地产领域，如果公司经营成功的话收入就滚雪球般增长。
REIT投资适不适合我
大部分刚接触REITs投资的读者都会有所迷茫，收益看起来挺好的，但假如我有一万美元，我该投资股市、债券还是REITs呢？如果读者觉得自己的理财之路刚起步，建议先参考清单：美国职场新手理财入门指南。如果你觉得自己在个人理财之路上已经有所心得，又有闲置的资金希望进一步分散化和长期投资，那么REITs是你作为一个聪明的投资者需要纳入个人portfolio的资产类别。
如何投资REIT
对于我们这种普通投资者来说一般有三种方式：1）直接买某个REIT上市公司的股票 2）买REIT行业ETF 3）买REIT行业mutual fund。小编一般只推荐买ETF，因为更diversify，买入卖出方便快捷，而且管理费用比mutual fund低，缺点是你总会发现某个REIT公司的股票收益率远远好于你买的REIT ETF，心里患得患失，但这是所有ETF投资者需要克服的投资心理误区。
至于买哪个ETF，小编推荐关注该ETF的几个属性（按重要性排序）：
市值 （market cap）越高流动性越好，1B是个门槛，以下的需要额外做研究
管理费（expense ratio)：两个追踪同一指数的ETF，管理费越低越好
成立时间：越久的fund说明比较成熟，经得起市场的考验
分红率（dividend yield)：两个追踪同一指数的ETF，分红率越高一般说明运营效率更好；REIT ETF一般分红率都在3%以下，有些甚至高达10% （风险也更高）
每份额价格：理论上对收益没有影响，但如果每份额价格，急需用钱时卖出比较方便和灵活
管理的公司：fund背后的管理公司名气越大自然是个加分，比如Vanguard、Fidelity、Schwab
如果你是Robinhood用户，可以参考这个REIT ETF List （需登录后才能看到）；还没注册的读者可以通过我们的邀请链接开户可以随机获赠一只股票，最多价值$215！
Robinhood REIT ETF 集合，按市值排序
如果非要让小编推荐其中一个ETF，我推荐市值最大的Vanguard US REIT ETF(VNQ) , 市值29B，年管理费是同行里很低的0.12%，已经运营16年多，由业界最知名的资产管理公司Vanguard管理。更多介绍详见官网。
十年前一万美元资金买入VNQ的收益走势图，复合年化收益率8.49%
如果你偏爱管理费低的ETF，有一只和VNQ追踪相似指数而且管理费只有0.07%的ETF，即Schwab U.S. REIT ETF(SCHH)，但其他方面不如VNQ。
REIT收益税收优化
投资REITs有一个很重要的“陷阱”，懂得绕过这个陷阱的投资者长期可以获得年化2%左右的“超额回报”。根据税务局对于REITs的规定，投资者拿到的Dividend需要按Ordinary Income交税，而不是Qualified Dividend。以一个在纽约工作年收入10万美元的白领为例，按Ordinary Income税基交税，联邦+纽约州累计税率大约为35%；按Qualified Dividend税基交税大约为25%，整整差了10%。REITs又恰恰是分红率很高的资产类别，如果每年都要把35%的分红送给IRS，长期的投资收益也会大大受损。
绕过这个“陷阱”的办法很简单，就是不要在Taxable Investment Account里买REITs，而要在Tax-advantaged Account里买，比如401K、Traditional IRA和Roth IRA（更多细节详见清单：美国职场新手理财入门指南）。在Tax-advantaged Account买REITs每年拿到的Dividend不需要交税，可以红利再投（Dividend Reinvested），起到长期的财富积累作用。
VNQ ETF投资受税收影响的收益对比，10年复合年化差了2.2%
上图是VNQ年化收益率受税收影响的对比，10年复合年化差了2.2%，进一步说明了REITs最好是在Tax-advantaged Account购买。
懒人指南
道理我都懂，但我就是懒，不想开很多账户，不想积极管理这些基金，怎么破？小编身边也有不少这类朋友，我给这些朋友的投资建议就是“一招鲜”——使用Wealthfront。在Weathfront开IRA账户，无论是Traditional IRA还是Roth IRA，它们的投资模型里默认就会持有一定比例的REITs ETF（VNQ和SCHH），它们的robo-advisor会自动帮你买入、调仓、红利再投，是非常适合懒人投资者的服务。缺点是它们需要每年收取0.25%的资产管理费，但是对于懒人投资者来说，用额外的0.25%管理费换来最佳的投资策略和服务，更重要的是更多的个人时间来做自己真正热爱的事，这账算下来不亏。通过我们的邀请链接开通Weathfront账户，你可以获得$5000的终身免费管理额度。如果你还不确定但想尝试下，$5000的免费管理额度应该是绰绰有余的了。
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